また地代の更新は3年に一度ですからインフレによって維持費がさらに上昇する可能性も頭に入れておく必要があります。投資するメリットとしては、都心の借地権付き分譲マンションはいずれも立地の非常に良い場所にあるために賃借人を容易につけることができるということがあります。空室リスクはさほどないはずです。例えば2003年に三菱地所が売りに出した○○不動産の物件は総戸数275戸、T建物の物件は187戸、また2007年に話題となったM不動産の物件の8棟780戸等魅力174的な物件は結構あります。所有権価格と比べて、3割とか4割安いと言われている定期借地権付きマンションの「適正価格」を調べてみましよう。これには第1章表1で説明した収益還元法を使うのが簡単です。銀座タワーのある部屋のマンションの賃料が年間500万円、還元利回りを年5%とすると、この区分所有権の所有権価格は、収益還元法より1億円となります。それではこのマンションが定期借地権ではいくらの価格となるでしょうか。これは所有権なら500万円の賃料は永遠に続きますが、定期借地権なら賃料の500万円は50年で終了すると考え、50年後の将来元本価値を0として計算してみると、理論値は9128万円となりました。これは所有権価格1億円の91%です。定期借地権付きマンションの販売価格が、所有権価格の7割から6割であることからすると、理論値と比べて大幅に割安に見えます。ならば定期借地権付きマンションはやっぱりお買い得?いや、ちょっと待ってください。もう少し調べてみましょう。所有権のとき使った5%のキャップレートをそのまま定期借地権付きマンションに適用しましたが、地代負担、その上昇リスク、流動性リスク、建物取り壊し費用、期限が接近したときの建物の劣化リスク等の所有権マンションには存在しないリスクを考慮すると、同じレートは適用できません。簡単に言えば、所有権マンションに比べて、期限に向かって賃料が大きく下がるリスクです。このリスクをキャップレートで調整するなら、所有権のレートに何らかのリスクプレミアムを上乗せしなければなりません。このレートを見つけるために、販売価格の7000万円から逆算してみますと、理論キャップレートは6.89%となりました。もし販売価格が6000万円の場合なら8.17%です。では中古の定期借地権付きマンションに投資できる適正価格はどのくらいと考えたらよいのでしょう?定期借地権付きマンションの中古築5年のキャップレートの目標を10%におくなら、右記の賃料500万円のマンションなら購入価格は4931万円。もし新築時の4割引を前提にしたキャップレート8・17%をそのまま適用すると、購入できる価格は5941万円となります。 

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